文/乐居财经 魏薇

在行业上升的曙光黄金时代，郁亮居安思危，曙光高喊“活下去”。曙光在行业下行的曙光深度调整期，郁亮多次向外界传递信心。曙光

时代在变，曙光万科也没落下步伐。曙光一个月之前，曙光万科有了新的曙光人事任命。总裁祝九胜提议，曙光万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、曙光万物云CEO朱保全出任公司联席总裁，曙光至此，曙光万科有了3位联席总裁。曙光这也是曙光万科成立38年以来，首次设立联席总裁一职。

有接近万科的人士表示，“严峻的市场环境下，之前充分授权、分布式作战的模式容易出风险，万科因此做出改变，全面加强统筹作战，收权、集团军作战以穿越这个寒冬。”

2021年，万科净利润出现了13年以来的第一次下滑，同比跌幅达45.7%。郁亮向52万名股东致歉并承诺在今年实现业绩止跌企稳回升。2022年，他亲自下场督战，用60天的时间，坐着经济舱走访了全国35个城市的100多个项目，因地制宜做出改革。

过去一段时间，万科主要做了两件事情：一是保证自己活下去；二是不管市场如何变化，发力做好客户愿意买单的好产品、好服务。万科认为，抓住这两条，无论市场如何变化万科都能够活下去、活得好、活得久。

开源节流

2022年，房企们普遍过上了节衣缩食的日子，万科也拿出壮士断腕的决心度过寒冬，坚持缩表出清，整体投资处于收缩状态，且越发谨慎，基本只拿核心地块和经营业务相关地块。

去年10月，万科开发经营本部首席合伙人张海表示，万科投资拿地额度不再分大饼，“以前我们是按照每个区域的回款做了一些投资额度分配，去年开始我们就不再这样做了，投资更加集中，向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜。”

12月的股东大会上，万科总裁祝九胜指出，万科今年投资标准更严，今年新投的地，平均净利率大概能达到12%以上，同时还是集中在有人口流入，在我们队伍有能力打赢的区域投入资源。

在这样的投资策略下，万科在2022年的投资力度骤降。2022 年 1-11 月，万科一共拿了 33 个项目，总地价 700 亿元，权益部分为 408 亿元，这 33 个项目平均净利润水平约 12%。

在最近的一份公告中，万科披露12月单月新增加开发项目4个，分别分布于上海、广东东莞、陕西西安以及贵州贵阳。

而2021 年，万科获取新项目 148 个，权益地价总额约 1401.5 亿元，拿地金额、拿地面积均排名第二，仅次于碧桂园。

去年11月以来，“金融16条”、“四支箭”利好不断，在这轮融资潮中，一向谨慎的万科开始主动出击“屯粮”。

11月21日，万科公告称，拟新增不超500亿元直接债务融资工具，这也成为其近三年来最大规模的一次债务融资工具。同时，万科成为龙湖之外第二家成为拥有、、、、、国有六大行战略合作伙伴的企业，累计获得授信额度超3000亿元。

2022年12月1日，万科发布公告称，大股东深圳地铁向董事会提交了一份议案，将在A股/H股单独或同时增发股份，不超过目前A股/H股已发行股份数量的20%。12月19日，万科宣布其配发H股的方案已获董事会同意。

此后在12月20日，万科提交了37亿元中期票据的注册申请；12月23日，又宣布拟发行50亿元中期票据。

曙光已现

今年中期，郁亮预计短期市场已经触底，恢复是一个缓慢温和的过程。他表示市场已不用恐慌：今天行业需要信心，需要熬着往前走。这个时候市场情绪也变得很重要，但凡有一丝微光就当是光明所在往前走，所以需要更多发掘好的一面。

郁亮自称是“猫头鹰的管理性格”，一只眼睛看机会，一只眼睛看风险。当下，他看到了万科更多的机会。“在市场好的时候我们知道要留一份清醒在，不要去赚最后一个铜板。我们也不恐惧，10万亿级别的行业怎么会没有机会呢？一定是常做常有，常做常新。不贪婪不恐惧，使得我们能够在好的时候留一份清醒，在坏的时候有一份信心。”

12月中旬，国家重申房地产支柱行业低位，支持房地产市场平稳健康发展。这是时隔20年，房地产再次成为支柱产业，意义重大。

郁亮认为，房地产行业40%的跌幅已属于过度收缩。当下，政策面都在逐步向好，且政策面向好的力度、广度超出了预期和想象，“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光”。

2022上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属上市公司股东净利润122.2亿元，同比增长10.6%，是营业收入与净利润双回升的少数企业之一。

过去一年，在开发经营本部的集中管控与统筹管理下，万科所有项目从拿地、投资、产策、设计、工程建造等环节拉通集团力量，产品力、销售力均有提升。期内累计实现合同销售4169.7亿元，累计销售面积2630.0万平方米。在克而瑞的销售榜单中，万科以4202.2亿元的全口径销售额位列行业第三。

“行业的难关已过，曙光已现，我对我们全年止跌企稳是有信心的。”祝九胜在12月的股东大会上传递了对实现业绩承诺的信心。

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