首家国企混改物企中湘美好IPO：在管面积950万平方米 毛利率低于行业均值

中国网财经6月29日讯（记者舒越 谭梦桐）6月10日，国企O管中湘美好城市运营服务股份有限公司（下称“中湘美好”）正式向港交所递交了招股书。混改

不过，物企万平2021年下半年以来，中湘值资本对物业公司的美好面积毛利热情有所下降，多只物业股上市即破发，率低排队IPO的于行业均上市难度进一步加大，在管规模、国企O管营收、混改盈利能力等指标不算突出的物企万平中湘美好，此次能成功上市吗？中湘值

首家国企混改物企

招股书显示，中湘美好是美好面积毛利一家位于湖南省的领先综合城市运营服务供货商，成立于2016年1月20日，率低前身是于行业均湖南国资委旗下的湖南建工物业发展集团有限公司（下称“湖南建工集团”）。

2021年，国企O管湖南建工集团完成对其物业公司的混改，并更名为中湘美好，成为首家国企混改的物业企业。其中，湖南建工集团持股比例85%，引入两家民营企业，分别是广东丰乐集团有限公司和湖南爱拼房地产开发有限公司，持股比例分别为10%和5%。

截至2021年12月31日，中湘美好管理在管132项物业总建筑面积约950万平方米，其中大多数物业位于湖南省。据中指研究院资料，2021年，中湘美好是总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中的排名首位；2022年，其在中国物业服务百强企业中排名第52位。

城市更新服务收入占比大幅下滑

招股书显示，2019年至2021年，中湘美好总收入分别为3.17亿元、3.78亿元和4.2亿元，三年营收复合年增长率约为15.1%。其中，来自母公司集团及其合营企业及联营公司的收入分别为1.48亿元、2.04亿元和1.65亿元，占总营收的比例分别为46.8%、54.1%及39.2%。中湘美好在招股书中提到，若与母公司关系恶化或终止，业务及经营业绩将受到不利影响。

目前，中湘美好主要开展三项业务，分别是城市运营服务、城市生活服务和城市更新服务。2019-2021年，中湘美好城市运营服务收入占比分别为29.1%、38.2%、49.1%；城市生活服务的收入占比分别为19.6%、19.5%、29%；城市更新服务的收入占比分别为51.3%、42.3%、21.9%。

招股书显示，2020年和2021年，中湘美好物业管理服务协议的续约率分别为95.7%和78.6%，公建物业服务协议的续约率分别为86.5%和74.3%。新业务拓展方面，2021年公司城市运营服务、城市生活服务和城市更新服务项目的中标率分别为37%、70%和70%，同样较上一年均有所下降。

毛利率低于行业均值

盈利能力方面，2019年至2021年，中湘美好的整体毛利率分别为20.6%、21.4%和 23.7%。IFIND数据显示，目前在港上市且已经披露2021年年报的50家物业公司，平均毛利率为30.1%。以此计算，中湘美好的毛利率低于行业均值6.4个百分点。

与不少IPO公司类似，中湘美好上市前也存在突击分红行为。

据招股书披露，2019-2021年，中湘美好分别宣派及批准股息约为150万元、160万元和5170万元，同期净利润分别为2380.3万元、2969.8万元和3741.4万元。据此计算，中湘美好服务的派息率分别为6.30%、5.39%、138.2%。

值得注意的是，大手笔分红的中湘美好，其非控股权益股东净利润却陷入亏损境地。招股书显示，2019年-2021年，中湘美好非控股权益股东的应占利润分别为8.7万元、-49.7万元，以及-5.7万元。

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